지난 몇 해 동안 호황이 이어지고 있는 주택·부동산시장이 2017년에는 하락세로 접어들 것이라는 전망이 나왔다. 내집마련 전략과 부동산 투자의 방향도 수정되어야 한다.

새해 부동산 시장 전망
부동산 침체기가 온다

새해부터는 주택 수요가 크게 줄어들고 오히려 공급은 늘어나 침체기가 올 것으로 예상된다.
2015년과 2016년 2년간 분양한 아파트 물량만 100만호가 넘는다. 여기에 오피스텔, 도시형생활주택 등을 합치면 130만호에 달한다. 거의 300만명을 수용할 수 있는 수준이다. 그 입주 시기가 2017년부터 시작된다. 이에 비해 향후 인구는 현재의 5,000만명 수준을 겨우 유지해 나갈 것으로 보인다. 이처럼 수요는 늘지 않는데 공급이 쏟아진다면 그 여파는 상당히 클 것으로 보인다.
분양시장도 활기를 잃어가고 있다. 주요지역 아파트의 초기 분양률이 떨어지고 있는데, 청약 때는 몰렸다가 실제 계약하지 않는 사람들이 많아졌다는 얘기다.

가계부채가 집값 상승 잡는다

새해에도 집값이 오를 수 있을까. 민간연구원과 국책은행들의 새해 부동산시장 보고서에는 보합세 또는 하락세 예측이 우세하다. 최근 몇 년간 이어진 집값 상승은 부동산부양책이 뒷받침해준 측면이 크다. 정부가 나서서 대출 문턱을 낮추어 보다 많은 사람이 빚을 내 집을 사게 함으로써 주택 수요를 크게 늘렸던 것이다. 높아진 경쟁률이 집값에 반영되기 마련이다. 가계부채는 2015년부터 폭증했다. 2015년과 2016년에만 늘어난 가계부채가 230조나 된다. 2015년 이전에는 가계부채 증가액이 많아야 50~60조원에 머물렀다. 전문가들은 가계부채가 집값 상승을 붙잡는 요인이 될 것으로 보고 있다. 엄청난 부채를 동원해서 집값이 떨어지는 것을 떠받쳤던 것인데, 이제 한계점에 도달했기 때문이다. 가계부채의 해법은 소득증대이지만, 지금의 국내외 경제여건을 볼 때 쉽지 않은 상황이다.

수익형부동산 인기는 지속된다

임대소득을 얻을 수 있는 수익형부동산에 대한 인기는 지속될 것으로 보인다. 그러나 수익형부동산의 공급량이 계속해서 늘고 있는 만큼 투자시 주의가 필요하다.
2017년 수익형부동산은 상품별로 차별화의 길을 걸을 전망이다. 같은 지역에 위치한 같은 유형의 상품이라도 차별성(프리미엄)이 있어야 관심을 얻을 수 있게 된다. 단순히 역세권, 유동인구 수만 따지는 방식으로는 수익률 상승을 보장하기 어렵다.

새해 부동산 투자 팀
인구 이동을 살펴라!

인구가 이동하면 부동산도 이동한다. 지난 9년간 인구가 크게 이동했고, 부동산 이슈 지역도 따라서 변했다. 행정자치부가 2008년부터 2016년 11월까지 9년간의 주민등록 인구통계를 시스템으로 집계한 전국 주요 도시의 인구 변동통계를 살펴보자.
주민등록 인구의 전입과 전출에 따른 순유입이 가장 많은 지역은 경기 화성시로 21만 2,018명이 늘었다. 이어 ▲남양주시(13만 7,221명) ▲김포시(13만 4,630명) ▲용인시(13만 505명) ▲파주시(10만 3,537명) 순으로 순유입이 많았다. 반면 순유출이 가장 많은 지역은 경남 창원시로 7만 6,696명이 줄었다.

미래에 투자해라!

전 세계 메가트렌드의 변화에 주목해야 한다. 미래 주거 수요가 변화됨에 따라 이전과는 다른 부동산 시장이 펼쳐질 전망이다. 전통적인 투자 상품인 오피스텔의 경우를 살펴보자. 오피스텔은 공급과잉으로 수익률이 예전만 못하고, 환금성도 떨어진다. 인구감소와 가구분화가 극대화되는 미래 트렌드를 예측한다면, 오피스텔 보다는 셰어하우스의 수익률이 더 나을 수 있다.
예를 들어, 메가트렌드의 변화로 도심의 단독주택을 보유한 사람의 투자 방향은 어떻게 달라져야 할까. 단독주택을 팔아서 작은 아파트로 주거지를 옮기고 오피스텔에 투자해 임대수익을 얻으려는 베이비붐세대가 적지 않은데, 그보다는 자신의 도심 주택을 셰어하우스로 리모델링해 임대하는 편이 미래에는 훨씬 더 안정적인 임대수입을 얻을 수 있는 길이다.

뭉쳐야 돈을 번다!

갈수록 서민들은 돈이 없다. 2016년 처음으로 40대 가정의 소득이 줄었다는 소식이 있었다. 2017년 경제성장률은 3%를 넘기지 못할 것이라는 예측이 우세하다. 새해에도 자산을 불리기 어려울 것이 뻔하다. 이럴 때일수록 함께 도모하는 것이 필요하다. 주택 관련 협동조합이 쑥쑥 성장하고 있는 이유도 지금의 경제상황과 무관하지 않다.
대표적인 게 공동체주택이다. 여섯 집이 모여서 공동체 주택을 짓는다고 치자. 각자 지출할 수 있는 돈만큼만 면적을 가져가면 된다. 또 각 집에서 3.3㎡씩 내놓아 만든 공유공간을 공동의 목적으로 활용하면 된다. 아이들의 놀이터나, 부모들의 휴식공간, 영화관, 도서관 등으로 활용할 수 있다. 공동체주택은 주택마련에 들어가는 비용을 최소화하면서 삶의 질을 높일 수 있는 길이 된다.

글 구선영 기자
제공 : 머니플러스