2017년 부동산 시장에 대한 전망이 좋지만은 않다. 수도권은 미미한 상승, 지방은 하락 등 대체로 보합에 그칠 것이란 전망이 많다. 대출규제, 금리 인상 등의 주택금융 변수에다가 지난 2년간 공급된 물량도 부담 요인이다. 전망치는 대개 긍정적이란 점을 고려하면, 2017년 부동산 시장은 생각보다 더 만만치 않을 수도 있겠다. 이렇게 부동산 시장이 좋지 않을 때 느는 것이‘급매물’이다.

부동산에서‘급매물’은 통상 시세보다 5~10%가량 싼 부동산을 말한다. 물론 시장 상황에 따라서 적용 기준은 달라진다. 김은진 부동산114리서치센터책임연구원은“활황기에는 주변 시세보다 2~3% 정도만 낮아도 급매물에 속하지만, 침체기에는 10~20%까지 떨어질 수 있다”고 설명했다. 집을 살 때는 급매물을 중심으로 매수 기회를 엿보는 전략도 유효하다. 시세와 차이가 나는 만큼 이익을 볼 수 있고, 가격이 더 내려가도 그만큼 손해가 덜하다. 물론 가격이 저렴하다고 무턱대고 급매물을 선택해서는 안 된다. 시세보다 싸다는 장점 뒤에 숨은 함정을 신중하게 살펴 야한다.‘ 급매물의여왕’의저자나성환씨는“급매물은 급하게 파는 물건이지 급하게 사는 물건은 아니다”라고 조언하고 있다. 급매물 거래 과정에서 주도권을 잡으려면 꼼꼼하게 준비해야 한다.

정확한 시세부터 파악해야

급매물을 평가할 때는‘시세’기준을 정확히 알아야 한다. 이에 따라 급매물이 급매물이 아닌 상황도 발생할 수 있기 때문이다. 예를 들어 시세 3억 원인 집이 2억 5000만 원에 급매물로 나왔다고 가정해 보자. 이때‘시세 3억 원’이 이사철 등 성수기 때의 시세라면 과연 이것이 급매물이라고 할 수 있을까. 나성환 씨는 저서에서“집주인이 부르는 값(호가)을 기준으로 급매물의 가격을 평가하기는 어렵다”고도 지적했다. 국토교통부 실거래가, 부동산114이나 KB부동산 등의 부동산 정보사이트에서 성수기·비성수기 때의 실거래 가격을 먼저 점검해야 한다. 또한 부동산 가격을 평가할 때는 실거래 가격 외에 집수리 상태, 세입자 여부 등도 중요한 사항이다. 예를 들어 실거래 가격이 2억 8000만 원 선인 집의 매도 가격이 2억 5000만 원이라면 급매물로 보기 어렵지만, 최근에 인테리어를 새로 한집이고 바로 입주할 수 있다면 눈여겨볼 만도 하다. 그런데 이 집의 매도 가격이 2억 3000만 원이라고 해도 집이 아주 낡았고 세입자의 계약 기간이 많이 남았다면, 인테리어 비용과 나중에 세입자를 새로 들이는 과정에서 들이는 비용 등을 고려했을 때 결코 싼 집이 아닐 수가 있다. 이렇게 시세 정보를 파악했다면, 다음은 구매 목표가도 설정하자. 예를 들어 10억 원인 재건축 아파트 가격이 9억 5000만 원까지 떨어지면 매수하겠다고 마음먹었다면 9억 5000만 원이 목표가격이 된다.

부동산 중개업소와 친해져라

시세를 바탕으로 목표가격을 정했으면 발품을 팔며 매물을 알아봐야 한다. 급매 물은 항상 있는 것은 아니지만, 지역적인 수급 상황이나 정책 변수, 단지 특성에 따라 언제든 나올 수도 있으므로 원하는 지역이나 단지 동향을 수시로 점검해야 한다. 이때 이곳저곳 여러 중개사무소에 방문하는 것은 좋지 않다. 매수문의가 많다고 판단해 집주인이 급매물을 회수하거나 가격을 높일 수 있기 때문이다. 매수 지역의 해당 매물을 주로 취급하고 있거나 믿을 만한 중개사무소 몇 곳을 정해 매수 의사를 분명히 표시하는 과정은 필요하다. 부동산 중개사는 확신을 주는 고객에게 아무래도 신경을 더 쓰고 계약 성사를 위해 노력을 할 것이기 때문이다. 이때 확신을 주려면 자신이 동원할 수 있는 자금 규모, 목표로 하는 급매물 가격 등을 구체적으로 제시하는 것이 좋다. 거래 의사가 있음을 확실히 알려주는 것이다. 이렇게 친분이 쌓이면 우량 급매물에 대한 정보를 더 많이 더 빨리 얻을 수 있는 것은 당연하다.

싼 이유가 무엇인가?

목표가격에 맞는 급매물이 나왔다며 친한 부동산 중개업소에서 연락이 왔다고 해서 덥석 계약해서는 안 된다. 급매물이라도 정상적인 부동산을 사기 위해 따져보는 기본 절차는 같다. 위치, 주변 환경, 교통여건 등이 괜찮은지에 대한 평가 과정이 필요하다. 특히 가격이 시세보다 더 싼 이유가 무엇인지 반드시 점검해야 한다. 시세보다 싸다는 것은 그만큼 무언가 문제점이 있을 가능성을 무시할 수가 없기 때문이다.예를 들어 싸서 샀는데, 그보다 비용이 더 발생한다면 급매물을 산 의미가 없다. 우선 급매물이 언제부터 나와 있는 것인지 확인해 보자. 시간이 꽤 지난 상황이 라면 다시 한 번 더 생각해 보자. 오랫동안 거래가 되지 않았다면, 뭔가 해결되지 않는 문제가 있을 가능성이 높다. 이해할만한 뚜렷한 이유가 없다면 피하자. 다음으로는 싸게 나온 이유가 뭔지, 중대한 하자나 권리관계에 문제는 없는지 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 매도자가 급매물로 처분하는 이유가 해외발령 또는 지방으로 전근을 가거나 새집으로 이사 가려고, 사업자금 마련을 위해 등의 타당한 이유가 있다면 상관없다. 하지만 권리관계 등의 법적인 문제나 물리적 하자 등이있다면 숙고해야 한다. 실소유자의 명의나 가압류, 가등기, 근저당 등의 권리관계를 확인하고 이것이 해결 가능한 문제인지 등을 따져보자. 또한 층간소음, 결로, 누수 등의 물리적 하자도 철저하게 점검해야 한다. 이런 물리적 하자 부분은 그냥 눈으로 봐서는 모를 수가 있는데, 필요하다면 매도인의 양해를 구하고 전문가의 의견과 견적을 받아보는 등의 방법도 강구해야 한다.

자금 마련할 수 있나?

본인에 대한 점검도 필요한데, 특히 잔금 일에 맞춰 자금을 마련할 수 있는지가 중요하다. 대부분 급매물은 정상 물건을 거래할 때와 비교해서 잔금일까지의 기간이 짧다. 이 잔금 일에 맞춰 자금을 마련 할 수 있다면 좋지만, 그렇지 못해 필요한 수준보다 더 대출을 일으키거나 전세계약 만료일 전에 집을 빼야 한다면 추가 대출비용, 중개수수료 등의 추가 발생 비용에 대해서도 고려해야 한다. 한편, 저렴하게 부동산을 마련하는 방법에는 경매도 있다. 법원은 경매 감정가를 통상 시세 또는 10% 정도 평가한다. 더구나 한번 유찰할 때마다 20~30%씩 가격이 내려간다. 급매물과 경매는 각기 장단점이 있는데, 급매물이 경매보다 나은 것은 무엇일까? 급매물은 현재 시세를 기준으로 하지만 경매는 감정 후 3~6개 월이 지난 다음 경매 시장에 나오므로 경매는 현재 시세보다 과대평가될 수 있다. 또 경매는 매매와 달리 일반적인 수리비나 소유권 이전 비용(취득세등기비용 등) 외에 체납 관리비나 공과금, 명도 비용 등이 더 발생할 수 있다.

유선미 기자
제공 : 웰스매니지먼트