지난 11월 3일 정부가 내놓은 부동산대책에는 맞춤형 청약제도가 등장했다. 서울, 경기·부산 일부 지역, 세종 등 주택시장 과열지역을 콕 집어서 청약에 제동을 걸기로 한 것이다. 해당 지역 수요자들은 내 집 마련 전략을 점검해 봐야 한다.

청약제도 이렇게 달라진다

대상 지역에만 선별적으로 적용하는 맞춤형 청약제도는 실수요자를 가려내겠다는 의지를 담고 있다. 전매제한 기간 연장, 1순위 제한, 재당첨 제한 내용을 골자로 한다. 여기에 중도금 대출보증 요건 강화 및 청약가점제 40% 유지 등 과도한 투자수요를 관리하기 위한 규제가 추가되어 있다.
변경 제도의 적용 시기도 빠르다. 개정된 제도 중 강화된 전매제한 기간은 11월 3일 입주자모집공고분부터 적용에 들어갔다. 1순위 제한과 재당첨 제한은 11월 중순 무렵 시행에 들어간다. 따라서 해당 지역에서 아파트 청약에 나설 계획이 있는 수요자는 반드시 변경된 청약제도 내용을 숙지해야 한다.

맞춤형 청약제도 대상 지역
서울특별시 전역과 경기도 일부 지역, 부산시 5개구, 세종행복도시(예정지역포함)가 적용 대상 지역이다. 모두 청약 수요가 집중, 과열된 지역이다. 경기도에서는 과천, 성남, 하남, 고양, 동탄2신도시, 남양주시가 대상 지역으로 꼽혔다. 미사, 동탄2, 다산 신도시 등이 위치한 지역이다. 과천은 재개발·재건축 사업에 대한 기대감이 높고 향후 분양예정물량이 집중되어 있다.
부산에서는 동래구, 연제구, 해운대구, 수영구, 남구 등 동부권역이 대상 지역으로 선정됐다. 이들 지역은 가격상승률과 청약경쟁률이 전국에서 가장 높다.

사실상 분양권거래 금지
위에 열거한 대상 지역에서는 전매제한 기간이 강화된다. 대다수 지역에서 전매제한기간이 소유권 이전 등기시로 변경된다. 새 입주아파트는 아파트 입주 후 60일 이내에 소유권 이전 등기가 진행된다. 결국 입주 때까지 전매제한 기간을 연장한 조치는 사실상 분양권 거래를 금지한 것이나 다름없다.
다만, 강남4구를 제외한 서울지역의 민간택지와 성남시 민간택지에서는 전매제한기한을 기존 6개월에서 1년 6개월로 연장하는 선에서 조절했다. 부산은 분양권 전매제한 규제가 적용되지 않는다. 현행 주택법에 따라 수도권 이외 민간택지 주택은 전매제한을 적용할 수 없기 때문이다.

1순위 제한
청약 1순위 문턱도 높아진다. 가구주가 아니거나 2주택 이상을 보유한 다주택자, 5년 이내 청약 당첨자는 대상 지역 주택 청약시 1순위에서 제외된다.

재당첨 제한
7년 7개월 만에 재당첨 제한이 부활한다. 대상 지역의 주택에 당첨되면 1~5년간 재당첨 될 수 없다. 85㎡ 이하 주택에 청약할 경우 3년간 재당첨제한을 적용받으며, 과밀억제권역에 속하는 서울, 과천, 성남, 하남, 고양, 남양주시에서는 5년간 재당첨이 제한된다. 85㎡ 초과 주택에 청약한 당첨자는 1년간(과밀억제권역은 3년간) 재당첨 될 수 없다.

중도금 대출보증 강화 등
대상 지역에서 중도금 대출보증 발급요건을 충족하려면 전체 분양가격의 10% 이상에 해당하는 계약금을 납부해야 한다. 적은 자본으로 분양계약 후, 시세차익을 목적으로 분양권을 전매하려는 단기 투자수요를 줄여보겠다는 취지다. 청약도 까다로워진다.
현재는 2순위 청약신청을 할 때 청약통장이 없어도 청약신청금만 납입하면 청약신청이 가능하지만, 대상 지역에는 2순위 청약신청을 할 때도 청약통장이 있어야 한다. 그밖에 1순위 청약이 당해 지역 거주자와 기타지역 거주자로 구분되어 이틀에 걸쳐 치러진다. 대상지역은 자율시행을 유보해 가점제 적용비율을 40%로 유지한다. 2017년부터 85㎡ 이하 민영주택에 대해 청약가점제를 지자체 자율시행에 맡기도록 할 계획이었으나, 대상 지역은 예외다.

향후 내 집 마련 가이드

이번 맞춤형 청약제도의 등장으로 부양가족 수가 많은 세대, 무주택자 등 실수요자의 당첨기회가 확대될 것을 보인다. 금융규제는 강화되는 점이 없어 구입자금 로드맵을 유지해도 좋다. 새로운 청약제도 대상 지역에서도 DTI나 LTV를 기존 그대로 적용받는다. 연소득 6,000만원 이하인 신청자가 시가 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택을 구입할 때 2.1~2.9%의 금리로 대출해주는 디딤돌대출도 차질 없이 지원된다. 주택금융공사가 다루는 적격대출은 2조원 증액해 실수요자 지원을 계속할 방침이다. LH공공분양단지는 중도금 납부 시기를 4~8개월 유예하고 대출은행을 적극 선정해, 중도금 조달에 어려움을 겪는 분양받은 사람들의 숨통을 틔워줄 계획이다.
투기수요의 청약시장 진입이 어느 정도 제한될지 그 효과는 미지수다. 그러나 작은 효과라도 내 집 마련을 준비 중인 실수요자라면 여건이 나쁘지 않다. 사실 주택 구입의 적기가 따로 있는 게 아니다. 자신의 자산 상황과 로드맵에 따라 구입해야 한다. 다만 전매규제 틈새시장을 찾아 투자세력이 이동하면 풍선효과가 나타나는 지역이 생길 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다.

글 : 구선영 주택저널 기자
제공 : 머니플러스